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高端買屋賣屋節稅祕技

高總價房屋交易可房屋、土地分開申報節稅。(攝影/王嘉益)
高總價房屋交易可房屋、土地分開申報節稅。(攝影/王嘉益)

文/耿豫仙
因應奢侈稅、實價登錄陸續實施,高單價房屋交易趨於保守,坊間的商仲業者觀察,高總價轉手交易,房屋與土地拆開,取房屋利得併入個人綜合所得稅計算,可省下百來萬的稅金,且是合法的節稅行為。

財產交易所得以課徵房屋(建物)在交易中的差額(利得)部分併入綜所稅,土地增值稅則在房屋買賣時徵收。所以在「買」、「賣」交易時,就將房屋、土地價格拆開,然後將房屋交易的利潤併入個人綜合所得稅,乘上5%~40%不等的個人所得利率。

合理節稅有良方。(Fotolia)
合理節稅有良方。(Fotolia)

省還可再省

僑茂商仲部副總經理蔡文中舉例,若房屋買的時候總價3千萬元、賣價5千萬元,利潤所得2千萬元,直接併入個人綜合所得申報,2千萬乘以高所得利率40%計算,就得繳納800萬元的稅額。

但裝潢費、契稅、房屋仲介費、土地增值稅等都可扣除(假設總合為500萬元),再用土地與房屋現值的比例(房地比)算出房屋真正的利潤。如房屋評定現值為100萬+土地公告900萬,用公式:房屋現值/土地+房屋現值,就為房屋增值的部分、1/10。 

2千萬元−500萬元×1/10 =150萬元(不含土地的房屋財產交易所得),乘以高所得40%利率,就是必須繳交回庫的60萬元。若原本要繳800萬元,可節下700餘萬元。

房屋、土地如何拆?若買賣時的總價並未區分房屋、土地的單一價格,可用總價按房屋評定現值、土地公告現值的比例(房地比)拆即可。如買賣土地、建物都已是分開的價格,申報時只要將房屋的買賣價格相減,就是房屋交易的利潤、財產交易所得,直接申報即可。但買賣合約書必須加註房屋、土地的價格。

但上述案例是在實價登錄後的交易案方可使用。蔡文中表示,舊房子的房屋現值不高,漲的都是土地,但土地增值稅在交易期間就扣繳。不論中古、成屋都可使用房屋、土地拆開計算申報的方式節稅,但預售屋因還未交屋,土地持份未清,除非建商有分開計算,賣屋時也註明房屋、土地的價格,否則預售屋會被稅捐稽徵處以整筆課稅。◇