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【王健專覽】公寓大廈管理今昔談(上)

文/王健(台北科技大學工業設計系室內設計組副教授)
民國58年國泰建設在通化街蓋了一批4層樓的公寓,以連棟方式沿通化街而建,被當時的仲介公司形容為高級公寓,此批建屋在當時銷售甚佳,購屋者甚感滿意,其建構方式以雙併式樣起造,除兩戶在1樓外其餘6戶共用一處樓梯間也共用大門,每戶各設對講機,除此無其他的設施,更無公寓管理可言,其內部之裝潢頗為原始,浴缸、洗臉台及廚房之爐台皆以小塊磁磚黏貼,無所謂現代化之廚具或衛浴設備,於今回想非常「原始」。

事隔4年於民國62年國泰建設在老闆蔡萬霖的計畫下,在忠孝東路四段延吉街口角地蓋了一棟號稱當時最豪華的建屋稱「國泰皇家大樓」。此屋在銷售期間適逢第一次能源危機發生,蔡老闆為了促銷,使用建材以高級義大利進口之黑珍珠、紅寶石、凍石等材料建造,其營造公司特聘當時最高檔的營造公司互助營造廠負責興建,由於是國泰建設的第一棟12層之建築,其賣點有三:一為兩部16人份之三菱電梯,其二保留大廳約20坪增加大樓之氣勢,第三住戶間之走道維持兩公尺之寬度。國泰建設在當時可謂大手筆,售價也比其他推案貴三成以上。蔡萬霖先生對著客戶們說道:「我秉持『三量』原則蓋此歷史性之建築。」第一量即「膽量」,據聞此角地購買時就比較貴,但他敢買,第二量他說是「力量」,他指兄弟多可攜手產生無比之力量,第三量即「肚量」,他把皇家大樓大廳約20坪供住戶使用不列入「公設比」致眾住戶之實用面積大增,也促成銷售的成功,至於大廈本身的管理,國泰建設公司特派專員協助大樓住戶建立一套自主的管理系統,即成為建設界首先成立的管理模式,然而這些約定並無法律撐腰,只能憑各人之道義做成約定。

民國85年10月2日內政部營建署制定《公寓大廈管理條例》經總統頒布實施,自此法公布以後,房地產市場的生態有了顛覆性的改變,如:自古以來房屋的頂樓,大致是以最高樓層者握有鑰匙,其他樓層者不能使用,以致頂樓使用權擁有者可以大肆蓋鐵皮屋或養鴿子蓋鴿樓,此種被視為違章的「建築」曾以每年1,500戶之速度增加,政府的拆除行動緩不濟急,行政院長郝柏村先生大呼為「國恥」,由於《公寓法》的出現,適時遏止此種現象,不僅如此,公寓1樓的空地原為建蔽率所保留的公共設施,然而住1樓者,把門前的空地視為己有,以圍牆圍住,種花種草或設為私人停車場,其實基地上的空地並非一人所有,而是整棟所有權人皆有持分在內,依法1樓住戶不能占為己有,若需使用則依法需獲整棟住戶之授權同意才可使用,然而仍有非常多的1樓住戶,在此法設立之前就使用至今,而其他住戶鮮有採取法律行動,其因是基於人情使然。◇

王健專覽
王健老師以術科第一名畢業於國立台灣師範大學美術系,又負笈日本東京造形大學深造。 (1) 全國麥克筆第一名師.亞洲第一麥 更多內容>>