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香港樓市反彈 連升四月

(大紀元資料圖片)
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【記者梁珍/香港報導】香港樓市再度升溫。香港差餉物業估價署昨公佈7月數據,私人住宅樓價指數連升4個月,累計升幅3.7%,創今年高位,當中細單位按月升2.2%,升勢較強勁。樓市氣氛暢旺下,十大屋苑8月錄得近300宗成交,創逾1年半新高。業界分析,最近一手新盤熾熱,帶動樓市入市氣氛,預計第三季度仍有5%的升幅,樓市破頂機會大。

私人住宅售價指數從去年9月高位回落,連跌6個月後,自3月份開始止跌回升,最新7月份按月升1.88%,樓價指數最新報281.4點,連升4個月。不過較去年9月高峰期306.1點仍跌約8%。中小型單位及大型單位指數分別升逾1.9%及1%,同樣為今年高位。

部份上車盤反彈近兩成

市民首次置業的上車盤,過去幾十年都定義為200萬(港元,下同)以下物業,唯樓價節節上升,市區500萬以下上車盤買少見少。

差估署報告顯示,面積430呎以下細單位,上月樓價升2.2%,較面積逾一千呎大單位升幅1%為高。港島區買一個上車盤,平均樓價539萬,比上月高逾16萬。九龍區平均需437萬,按月升逾28萬,新界區則需393萬。三區之中,九龍上車盤升幅最高,今年升1%,港島區和新界區則跌1%和3%。

另據業界資料顯示,入場費500萬元或以下的11個上車盤升幅驚人,如香港仔中心及牛頭角得寶花園反彈近20%。當中得寶花園現時呎價為12,270元,較今年初低位升18%。鄰近的淘大花園,3月至今樓價已回升10%,兩房低層入場費為440萬元,較年初僅售370萬元,相差19%。

新界東屋苑呎價估全破萬港元

過往一直落後大市的新界區,亦受樓價回升帶動,和市區差距拉近。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,隨著樓價加速上升,料今年底前新界東CCL成份屋苑實呎將會全線升穿一萬元。據2016年8月14日的中原城市領先指數,新界東僅餘7個成份屋苑實呎低於一萬元,佔全區26.9%,較今年3月份的12個減少5個。

至於新界西,實呎高於一萬元成份屋苑數量亦明顯急升,共有10個,較今年3月樓市調整前增加4個,料年底前比例將由目前33%升至迫近50%。

施永青:樓市破頂機會極高

對於樓市回勇,原本看今季樓市下跌的中原地產創辦人施永青認為,主要是市民買樓保值心態所致。雖然最近再傳美國加息,但多屬出口術,市民寧可買樓保值,因較銀行利息為高。加上英國脫歐之後,日本、英國等續實施量化寬鬆,資金持續流入香港。施永青認為,即使本港政治動盪,經濟下行壓力減,樓市供應增加,但樓市都不會跌,「因為我有現金的人很恐懼,寧願買磚頭。」

他看好今季樓市繼續升,「成功挑戰去年高位的機會很大」。施永青亦透露,不再沽貨賣樓,「因之前沽貨太早,賺少一筆」。但亦指樓價偏高,投資不是好時機,不會入貨。

至於買一手定二手?他指要看個別樓盤,發展商亦開始加價,「價錢升的原因,個個看好。」市民如果要自住置業,仍可買樓。

供應大增料緩衝樓價升幅

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚,認為今年樓市或再升3%,全年跌約5%,料破頂機會不大。一方面是美國加息機會不高,其次全球經濟亦出現問題,令買樓保值人增加,加上香港整體失業率不高,市場有購買力,故認為樓市難跌。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,一手新盤熱銷,加快買家入市步伐,令市場氣氛見好。不過,他認為供應量大增,某程度放緩樓價升幅,因為它會縮減二手購買力。他預計第三季度樓市再升5%,個別大型樓盤或升10%。

不過,亦有大行看淡樓市,野村發表報告稱,由於2010年以來大量供地、未來有加息可能性、勞動力百分比下降、購房者承受能力下滑,預計中期內香港房價將從當前水平下跌10%。

學者:大陸資金湧港托高樓市  

亦有業界人士和學者認為,目前大陸資金湧入香港托高樓市,料樓市續旺。

紀惠集團行政總裁湯文亮撰文稱,香港新盤近期熱賣,原來不少買家為大陸人。自港府收緊自由行政策,實施一週一行後,以往湧港的零團費購物團大減,反而提升了自由行旅客的質素。他指,據聞新盤有超過一半的買家是大陸人,但無法證實。而暑假過後,樓市將會回復平穩。

美聯布少明則認為,如果豪宅、超豪宅,的確過半均屬大陸富豪買,但是中小型樓比例只佔5%,仍以港人為主。

調查顯示,香港連續第6年被評為樓價最難負擔的城市。香港去年第三季的樓價中位數是家庭年收入中位數的19倍,相當於不吃不喝19年才能完成供樓。最新調查顯示,香港在全球宜居城市中,由去年第26位跌至第44位,排名連續三年下跌。

李鉅威認為,香港樓價居高不下,非一般人所能負擔,其中一個主因,乃大陸資金湧港,托高香港樓市。包括最近宣佈再加開深港通,令資金南下渠道再增,變成大陸有錢人都湧來香港買樓。即使港府加辣,亦難堵資金湧入樓市。

「因為大陸人都不介意價錢,即使調高稅賦,他也付得起,還有他買回來又不用,等到升的時候他又買多兩間。除非是國內人沒錢,或者國內有經濟危機,他們國內資產倒的時候,香港才會倒,現在國內資產都在不斷升的時候,還有資金走出來,變成樓市居高不下。」