房東準備租屋合約 越完整麻煩越少

當你有房屋要出租時，需要做很多準備。從選擇合理的租金到篩選新租戶入住，少了一個環節都是麻煩事。

確定你的出租條款是出租房屋的重要步驟。如果你已經有其他房產出租，可以參照原來的條款。然而，不同房產各自有特點和需求，會需要修改或調整你的方案。

第一步：了解法律

在你確定任何條款之前，你需要知道哪些條款是合法的。房東和房客的關係受相關法律規範。為什麼要了解這些法律？因為違反法律的代價很高。如果你不了解所在地區的法律，就很容易犯錯。

在準備任何租賃協議或合約之前，第一步應該是查閱這些法律。法律條文可能讀起來很乏味，但那些拗口的術語都有特定的涵義，與你的租屋條款密切相關，而你的條款又關係到租戶的居住和生活。關鍵是要知道你所在地區什麼是違法的，如果有不明白之處，要諮詢有經驗的律師。

第二步：研究並確定條款

在你清楚法律將如何影響你的條款後，你可以開始確定你租屋的「大政方針」，以下是一些常見的要素。

▪︎ 逾期費用和寬限期
租屋合約有兩個重要條款：滯納金（違約金）和寬限期。為了讓房客按時付款，多數房東對逾期付款設立滯納金。

寬限期是另一項可以列入租約的條款。寬限期允許房客晚幾日支付租金，逾期後再收取滯納金。寬限期不僅是一種善意，還可以避免租戶支付不必要的費用，或因晚幾日拿到工資而遭到房東發送驅逐通知。

▪︎ 寵物
寵物是另一個有爭議的契約內容。是否應當接受寵物？

寵物肯定會給你的房產帶來一些風險（被抓的家具、吠叫、混亂等），但也應該考慮牠可以給你的價值。寵物會帶來舒適、快樂，以及最重要的金錢。寵物主人會願意多花幾百塊錢來讓房主容納他們毛茸茸的朋友，這是一個非常有利可圖的市場。

如果你允許在你的房產中飼養寵物，建議你在租屋寵物條款中包括寵物費和／或寵物押金。這樣，房屋出現任何損壞時，你會得到一定的賠償。

▪︎ 轉租
如何處理轉租？如果你想要穩定的租金收入，但是租戶不能保證一定會長租，那麼可能需要允許租戶把房屋轉租出去。

轉租並不適合每個人，如果在租賃契約中有明確和嚴格的轉租條款，允許轉租會為房東帶來益處。例如：要求你的租戶在最終確定之前向你提交承租人的姓名和訊息，以便你可以自己篩選這個人。這樣你就會知道是誰住在你的房子裡，而且可以確保他們是合適的人選。保留對所有分租者的最終決定權，並在租約中列出所有的保障條款。

▪︎ 租戶的裝修
租戶有了新的家，總希望做點個性裝飾，這很自然，而且通常不是問題。但如果你的租戶想對房屋進行永久性的修改，如粉刷，添加貨架等，該怎麼辦？

處理這些要求的簡單方法是增加「不能改裝 」條款，這樣就不必擔心允許一些租戶而拒絕其他租戶的問題。但偶爾，你的租戶可能有非常好的裝修方案。

如果你選擇允許，那你總是希望要按照這個方案把裝修工作做好。可以提前制定一些基本規則，以刷油漆為例，你應該明確什麼可以刷，什麼不可以刷，要求使用堅固的底漆，並規定工作標準（以及工作失誤的補救，如請專業油漆工重做）。最好規定允許的油漆類型，而不是顏色，這在確保高品質材料的同時，也給了租戶一些自由。

▪︎ 租戶的保險
要求租戶購買保險是明智之舉。如果發生事故，你的租戶保險通常會在你的保險之前啟動，所以這個條款可以節省你與自己的保險公司打交道的時間和麻煩。把租戶保險條款添加到租約中。

第三步：違規條款

如果你不嚴格執行條款，那麼這些條款就不會起作用。如果這些條款都在你的租賃合約中明確說明（並符合當地法律），你在執行時應該不會有任何問題，如強制收取滯納金。對於其他違規行為，可以先溫和的提醒，然後嚴厲的警告，最後正式發出違約和驅逐通知。

對於嚴重的違反行為，不要猶豫，要立即行動。如果發生任何違法行為，立即發出無條件清退的通知。如果你不對這些違規行為作出迅速和嚴厲的反應，租戶就不會尊重你，而且很快發現他們可以違反任何他們不想要的條款。

訂定出你的租屋條款是一件繁瑣的事情。終於你的想法將付諸實現，努力可望取得成果。盡早關注這些細微環節對日後的租賃確實有很大關係。一開始就制定堅實的條款，往後就能享有順利租賃的好處。

原文：How to Decide on and Enforce Your Rental Policies as a Landlord 刊登於Entrepreneur（企業家）網站，授權《大紀元時報》轉載。◇