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SOHO中國創辦人潘石屹日前發文反思說，回顧中國房地產行業過去三十多年的發展歷程，如今行業幾近崩塌，損失以兆元（人民幣，下同）計。他分析，房地產行業危機根源於「龐氏騙局」，指出復甦關鍵在於重拾誠信、保障購房人權益。
據中共國家統計局4月16日數據，2026年第一季全國房地產開發投資1兆7,720億元，較去年同期下降11.2%，降幅比1-2月分擴大0.1個百分點；新建商品房銷售額較去年同期下降16.7%。在房企資金鏈方面，個人貸款較去年同期下降34.6%，訂金及預收款下降20.1%，國內貸款下降23.7%。一、二、三線城市二手住宅價格同比分別下降7.4%、6.2%和6.4%。
潘石屹16日發表〈我的反思〉一文，指出1998年中共當局修改政策，將福利分房改成商品房，但市場接連幾年都沒有起色。在官方推動下，潘石屹等房地產商努力尋找出路，後來從香港學習了「按揭」（以房地產等實物資產作抵押）貸款方式，用來刺激購房。但市場表現依然和官方與銀行的預期差距巨大。於是房地產商就不斷降低頭期款，從五成降到二成，再到5%，最後出現了荒唐的「零頭期款」，槓桿不斷往上加，最後變成失控的狀態。
與此同時，房地產商又從國外搬來「土地銀行」的概念，為了更多地發股和發債，大舉儲備土地。這種做法也正好符合了地方政府「土地財政」的需要。於是在多方推動下，行業競爭進入了比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛的畸形模式，帶動了包括房地產媒體、仲介代理、金融產品、策劃諮詢等一整套生態。
在這種氛圍之中，沒有人敢於提出質疑、指出問題。潘石屹表示，當時他在央視節目上明確反對，認為「零首付的槓桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底」。但節目播出時，他說的那些話全被剪掉了。潘石屹指出，這些造成的損失以兆元來計算，整個行業幾近崩塌。
能離開龐氏騙局的永遠是少數
潘石屹直指，行業核心問題並非房價過快上漲，而是運轉模式異化，「行業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。」
潘石屹曾經去售屋現場，發現「很多排隊的人，並不是為了買房住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。出門後，同事問我什麼感受。我說了四個字：龐氏騙局。」
潘石屹回憶，「當年那些排長隊的人，不能說都是投機者，很多人只是被捲進了一個看上去永遠會漲的鏈條裡。在那個鏈條裡，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最後真正能離場的，永遠只是少數。」他認為，今天中國房地產走到這個局面，不只是某些房地產商的錯。「從行業的角度看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局。」
若要不傷社會經濟 誠信是底線
根據公開數據，中國房地產已經連續下跌了47個月。「當然，走到這一步，也不只是企業的問題，它是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。」潘石屹認為，企業經營失敗也不可怕——只要守住誠信的底線，最壞的結果是公司破產，損失主要由自己承擔，對他人、對經濟、對社會不會造成這麼大的傷害。
「真正致命的，是當一個行業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加槓桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。更危險的是，有些人還有意做局，製造幻覺，讓越來越多的人捲進來。」他最後說，「房地產市場要恢復，最重要的是信心。在處理遺留問題的時候，一定要把購房人放在第一位。」
目前，鳳凰網、新浪財經等陸媒轉載的相關文章已全部刪除。
潘石屹早已「全身而退」
潘石屹1963年出生在甘肅省天水市潘集寨村。1995年潘石屹與妻子張欣共同創立了SOHO中國有限公司，自2014年起，潘石屹便開始系統性的出售國內核心資產，累計套現超過300億元。
2022年SOHO中國私有化失敗後，潘石屹與張欣澈底淡出公司管理。與此同時，他轉身投入美國房地產市場，2026年3月更以6,250萬美元在紐約上東區拿下五塊黃金地塊，在大洋彼岸繼續操刀房地產開發。目前夫婦二人已經在美國紐約落腳。◇
