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金邊房市投報率10% 多頭僅初升段

五星級索卡飯店位在鴨子島嘴邊,台商早早佈局在飯店旁搶得建地,推出產品十分熱銷。(業者提供)
五星級索卡飯店位在鴨子島嘴邊,台商早早佈局在飯店旁搶得建地,推出產品十分熱銷。(業者提供)

文/謝平平
柬埔寨民主化之後,開放美金交易、沒有外匯管制,又搭上東協市場崛起的列車,基礎建設大增,吸引各行業外商進駐,外籍人口涵蓋近5萬名的商務人士、工程人員等。

第一銀行金邊分行經理周朝崇證實了這一點,該行客戶多是在地人。他表示,他們的分行已經進駐金邊17年,2014年的ROE(股東權益報酬率)、ROA(總資產報酬率)獲利在當地32家銀行當中排名前3名,今年又再申請第5、6間分行的設立。

首都金邊,成為這一波最大的房地產投資商機受惠者。當地台商洪創明指出,深耕柬埔寨25年的台中雙城建設董事長陳國慶,在2010年推出酒店式公寓一炮而紅,許多外國建商紛紛跟進。

根據代銷業估計,金邊房價漲幅1年約15%,管理良好的物件租金投報約在8~10%。

金邊土地的快速增值也引起眾人興趣,依據「全球房地產指南(Global Property Guide)」2013年上半年發布的資訊,金邊精華區BKK1(Boeung Keng Kang 1)每平方米大約美金2,350元,土地漲幅高達15%,柬國地產買賣顧問Kent表示,該區今年已開價到美金5,000元。

若要在金邊當地購買成屋,款項需一次到位,但好處是可直接以美金購買,減少匯損。(業者提供)若要在金邊當地購買成屋,款項需一次到位,但好處是可直接以美金購買,減少匯損。(業者提供)

自此,許多台灣中部建商也到金邊考察、布局,包括富旺國際等上市櫃建商,估計超過20家,推出的預售屋近1、2年在金邊如雨後春筍,連同代銷也十分火紅。

寰洋國際地產總監魏逢毅就是其中一例,他過去在逢甲商圈經營多年,年薪破百萬元,2014年逢甲商圈成交量萎縮後,金邊房地產成為他的新歡。他指出,現在金邊的當紅物件是1房1廳酒店式公寓,類似逢甲商圈的「Inn12」或「My逢甲」;以面對柬國皇宮的水岸景觀宅建案為例,緊鄰五星級飯店,公設完備,室內17坪,房價僅新台幣360萬元。

金邊的房地產投資現在炙手可熱,會不會有「過熱」問題?魏逢毅估計,金邊當地外國人約有5萬人,2014年底完工的酒店式公寓約有3、4千戶,預估到了2018年會有1萬戶新成屋交屋,由此推估,他認為「供給量還低於需求量」。

若要以法人身分投資房地產,Kent表示,在當地成立公司的資本額約5千美金,但若考量管銷費用、稅金等成本,資金實力大約需要具備美金100萬元以上。

投資海外房地產須避免賺了利差、賠了匯差,對此,魏逢毅認為,台灣是出口國家匯率會趨貶,若有匯差,以丟一筆美金存到玉山銀行柬埔寨子行聯合商業銀行為例,利息是4.98%,以新台幣換美金的匯損就可彌補。◇

柬埔寨不動產相關稅金一覽表(謝平平)柬埔寨不動產相關稅金一覽表(謝平平)