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新中古屋越積越多,今後大部分的二手房何去何從呢?

文/胡偉良(老屋改建協會理事長)
2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆的炒房客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲之外,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣直凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。

這些新成屋流入市場後也同樣的面對了中古屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區品味、管理,還有房子本身的品質,越優質的房子越不缺市場,買賣一定暢通的,一切看需求、價值。

這些中古新房何去何從,實際不是有沒有人買的問題,而是一個開發商本身戰略格局的考量,還有就是供需的問題。

因為炒房客靠買房賣房賺差價的做法,使得國內的房地產市場早就脫離了合理房價,按照現在房價來計算,很少有300個月能回收的住宅,也就是說租售比明顯失衡,這也說明大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不單純是一個供居住的資產。

隨著時間的演變,以及新住宅、新生活的新要求下,房地產也在升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,也變的越來越不值錢,消費者可以看看3、40年屋齡的中古屋,承載電壓的能

2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆的炒房客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲之外,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣直凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。

這些新成屋流入市場後也同樣的面對了中古屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區品味、管理,還有房子本身的品質,越優質的房子越不缺市場,買賣一定暢通的,一切看需求、價值。

這些中古新房何去何從,實際不是有沒有人買的問題,而是一個開發商本身戰略格局的考量,還有就是供需的問題。

因為炒房客靠買房賣房賺差價的做法,使得國內的房地產市場早就脫離了合理房價,按照現在房價來計算,很少有300個月能回收的住宅,也就是說租售比明顯失衡,這也說明大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不單純是一個供居住的資產。

隨著時間的演變,以及新住宅、新生活的新要求下,房地產也在升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,也變得越來越不值錢,消費者可以看看3、40年屋齡的中古屋,承載電壓的能力明顯不夠,在電流容量不足的情況下,空調、微波爐、熱水器不能同時使用,否則就會跳電,這樣的中古屋怎能符合舒適住宅的標準?

過去20年房地產的高速發展,使得老舊的房子在外觀及功能上越來越不符需求,對於這個時代來講,已經嚴重落伍。今後中古屋應該會出現以下幾種可能:

1.大力發展租賃市場,消化二手房

「二手房」很多是大家買來作為投資的新房,也有部分是以前買的房子,現在因為換房(改善需求)而留下來的,這些都是二手房的主要來源,所以二手房的數量十分龐大,它的數量已經遠比新房要多。

由於政府的大力推廣,現在的租賃市場似乎開始變得活躍起來,這些都是因當前的房價過高,民眾買不起房,才由政府主導及參與推動的利民措施,很多低收入家庭以及年輕人也藉此解決他們的居住問題。

當然了,這個只是一小部分而已。大部分的二手新房還是掌握在投資客、炒房客手中,今後隨著房市走勢向下,房市紅利不再,很有可能他們會把手中的二手新房轉做出租使用,不再自己持有,租賃市場中將會因加入這一部分的新鮮血液,過去租房髒亂破舊的情景可能因而改觀。畢竟這些住房都比較新穎,其品質、功能也都遠勝過以前的老舊公寓住宅。

2.出現降價拋售潮

二手房的堆積越來越多,一旦二手房的堆積達到一定的程度,超過了供需平衡的關鍵點,那麼今後二手房的價格也就很難繼續維持現狀。

尤其是手中持有多間房產的人,將有可能會為了快速抽身回籠資金,選擇降價賣房,到時候就有可能會出現降價拋售潮!

3.剛性需求的另一個選擇

今後的二手房市場可能會成為剛性需求的另一個選擇,畢竟二手房擁有的是成熟的配套、可以看得到的品質,不管是租還是買,都可以在第一時間享受到這些福利。

4.房價走向兩極化

依921之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉向上的可能。反之,那些老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。

也就是說老舊的房屋的售價將跌落到只剩下土地價格,4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。◇