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【胡偉良觀點】什麼時候買房不賠本?

文/胡偉良(老屋改建協會理事長)
或許,人一生多半多是瞎忙……有些時候,選擇比努力更重要!

經濟都是有週期的。即使是再成熟的市場經濟國家,產能過剩和債務問題依然會階段性出現,從而出現經濟危機。任何行業也一樣存在著週期問題。

即使是經濟學家,也難以準確預測未來10年的經濟走勢,一個行業的發展趨勢,同樣的難以預測。

在過去的數十年間,國內房價走出了一路向上的直線,中間雖稍有波折,最後依然頑強向上。

對於建商來說,開發一個專案,通常自有資金的比例是不高的,早期甚至是四兩撥千斤,憑著幾千萬的資金就去啟動幾億元的建案,最後實現了跳躍式發展,公司一飛沖天。

土地是靠一點自有資金加上銀行貸款(土地融資)買下的,專案開發、樓房建設是銀行貸款(建築融資)加上預售的購屋者繳款湊足的。所以興建過程中,建商一旦資金鏈斷裂,項目將會無法繼續執行,樓房就會成為爛尾樓,完工就會成為奢望。不要說賺到錢,本錢貼進去都不一定會夠。

即使建商資金充足,有握盤不賣等待漲價的能力,可是誰又能判斷房價會持續漲價呢?

房地產較長的建設週期,決定了回收較慢,資金成本高的特性。緊張的資金鏈也使得建商不能也不敢一直把房子抓在手上不賣,自己炒房。

在房價暴漲的年分,確實有建商捨不得過早賣出。但是更多時候,建商更願意盡快興建,盡快銷售,然後展開另一輪的新專案。

所謂落袋為安,一切盈利在沒拿到手之前,都是紙上財富。

建商既然以房產開發為主業,自然不能指望靠著一個專案吃到老死,及早銷售,盡快回籠資金開始新專案才是根本。

銷售後期 有機會買到超值好屋

很多建商為了防止尾盤賣不出去,常會將最好的戶型和最棒的位置留到最後,當然價格也必然是整個項目最貴的。但是,當這個項目想要出清而又難以盡快清的時候,你就有了用較少的錢買更好的房子的機會。但是問題是:這種機會經常也是可遇不可求的。

銷售前期 有機會用好價位入手

經常建商會為順銷,在銷售前期(或潛銷期)提供最好的價格給熟識或有關係的客戶,然後再逐漸的拉高售價,所以和業者(尤其屬意的建商)建立持續而長久的關係(或聯繫)是有益的,就像本文前段的一句老話;「……有些時候,選擇比努力更重要!」◇