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中國房地產市場仍處於低迷狀態，中共為救房市，推出多項針對房地產開發商和購房者的新規，包括金融支持和住房貸款貼息等，其中房貸期限從最長30年延期至40年。房地產業界專家普遍認為，中國房市危機難找到有效的解決之道。
中共官媒8月30日報導，中共住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局日前聯合印發「關於完善商品住房銷售制度的通知」，稱新出讓土地的商品住房項目及尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售；已取得規劃許可證的項目，則鼓勵採用現房銷售。
業內人士認為，這意味著中國房地產長期以預售為主的銷售模式，正逐步轉向現房與預售並行、現房銷售優先的新階段。
據中共國家統計局數據，2025年全國新建商品住宅銷售面積7.3億平方公尺，較前一年同期下降9.2%；商品住宅銷售金額7.3兆元（人民幣，下同），較前一年同期下降13.0%。數據顯示，今年1月-7月新房銷售面積，較前一年同期相比，跌幅達11.8%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新房市場庫存去化越來越難、壓力越來越大；現房銷售可能是破解新房市場銷售難的關鍵。中國資本界資深人士徐真認為，「在現有體制下，應對措施可能只是隔靴搔癢，甚至黔驢技窮。」、「房地產投資遵循『買漲不買跌』和『危邦不入』的邏輯，這項政策的實際效果恐怕微乎其微。」
此外，中共央行與金融監管總局發布「關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見」，中共證監會也公布「關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見」，另同步推出多項房地產融資管理辦法，涵蓋開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、城市更新及房地產信託等領域。
最新規定放寬了對中國房地產開發商的資本市場融資，允許開發商使用股票和可轉換債券收購房地產資產，還讓開發商更容易獲得長期銀行貸款，還款通常可以推遲到項目竣工備案後。
中共央行此前為重振經濟增長和提振低迷的房地產市場而下調基準利率後，由於缺乏正式的再融資體系，許多購房者曾使用短期消費貸款和其他信貸額度來提前償還房貸。
美國經濟學者黃大衛在接受《大紀元》採訪時指出，這次改革主要修補的是房地產項目的融資與銷售制度，並沒有觸及危機背後更深層的財政、住房保障和治理結構。更重要的是，現房制度並不是避免爛尾樓的唯一制度答案，日本、香港至今仍保留預售制度。真正需要解決的是：即使項目最終爛尾，開發商的經營風險能否與購房者的資金有制度性隔離。
中共日前推出新一輪房地產政策，推動現房銷售、延長房貸期限並調整房企融資規則。但對已出現的大量爛尾樓，以及購房者承擔的損失，政策並未給出明確答案。示意圖。（Greg Baker/AFP via Getty Images）房貸期限延長 分析：風險未知
根據新規，新購房者將被允許獲得最長40年的房貸，高於此前30年的上限。還鼓勵商業銀行提供期限最長15年的經營性物業貸款，以幫助重振銷售頹勢。在1997年，中共規定個人住房貸款最長期限是20年，1999年放寬到30年，現在延期到40年。
這一新政引發輿論熱議，陸媒以100萬元的房貸、3%的利息進行計算，從30年延長至40年還款，則每月房貸減少636元，但總利息從51.8萬元提高到71.8萬元。上述消息引發討論，有人說，是否更划算不知道，但不否認多了一種選擇；還有民眾認為，「能申請40年房貸的人應該不多，因為各家銀行考慮壞帳風險，將不會願意讓年紀較大者通過申請40年房貸。」
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田則指出，「這40年間你都不知道利率會變得怎麼樣，那時候這個風險也非常大。」南華大學國際事務與企業學系專任教授孫國祥則認為，房貸延長核心意義是把買不起轉化為每月看起來負擔得起，「但代價是負債週期拉長、總利息增加，等於把居民家庭更久的綁在房貸之上。這不是房市強勁的訊號，而是需求端的疲弱，使政府用金融條件放寬來降低入場的門檻。」
孫國祥說，「換言之，當局希望降月供（借貸的每月固定還款金額）促買房、消費，但現實上效果有限。因為真正缺的不是貸款期限，而是收入信心、資產信心與制度的信任。」謝田則形容這波房地產，「馬已經奄奄一息了，沒有什麼希望能夠復甦。」
新政堵住什麼漏洞？
目前，中國各地仍有數百萬套爛尾樓長期停工；北京、上海等一線城市的新房價格回升趨勢已經停滯；土地出讓收入持續暴跌；房地產銷售和新開工面積的跌幅也在擴大。在規模較小的内陸城市，二手房價格較2020年水平已下跌近1/4，房產縮水效應進一步抑制家庭消費意願。
總部位於芝加哥的房地產諮詢公司商翰思（Enhance International）執行長拉德萬（Sam Radwan）對路透社表示，目前（中國）住房存量已超過家庭數量，「這是一個系統性問題，很難找到有效的解決辦法。」
官方對現房銷售的主要說法，是讓購房者「所見即所得」，從源頭降低房屋延期交付風險。《21世紀經濟報導》引述業內人士稱，現房銷售有助於降低購房者的資訊不對等和交付風險，並將房企資金風險更多留在開發商自身。
但這套制度首先解決的是「下一個爛尾樓怎麼少發生」，而不是過去的爛尾樓怎麼收場。中國問題專家Mike Li對《大紀元》表示，「此時頒布新政為時已晚，大面積的爛尾房早已出現。」他認為，前幾年推出的「三道紅線」令大部分民營房企資金鏈斷裂，並稱如果這項新政更早出現，「損失會減少很多」。
這也是此次政策面臨的時間差：當局開始重新設計一套降低購房者交付風險的制度時，大量家庭已經為過去的房地產危機付出代價。中共官方近年持續強調「保交樓」以及已交付住房的數量，但此次新政並沒有提出一套全國統一的存量爛尾樓清單，也沒有公布過去究竟有多少套住房曾面臨交付風險，以及購房者已經承擔多少損失。
市場和民間統計所呈現的規模，也遠比官方公開披露的情況更為龐大。新浪財經引述資料稱，截至2024年底，中國已有1,660家房企申請破產，10家上市房企退市；同年中國爛尾樓面積超過2.5億平方公尺，涉及約800萬套住房。這些數字雖然統計口徑各異，但都顯示，問題並非少數項目的交付事故，而是房地產去槓杆過程中累積的大量存量風險。
現房銷售解決的是「未來風險」，但並不能直接處理「歷史風險」。對已經支付頭期款、開始償還房貸卻仍未拿到房子的家庭而言，制度改革也無法自動彌補過去已經發生的損失。◇
