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住宅政策困境 租屋黑市如何形成?

社會住宅推動聯盟研究員洛書呼籲,租金要設定能讓弱勢者「住得起」。(大紀元)
社會住宅推動聯盟研究員洛書呼籲,租金要設定能讓弱勢者「住得起」。(大紀元)

【記者袁世鋼/臺北報導】臺北市明倫社會住宅44坪3房型每月租金高達4萬500元,讓長期未受社會重視的「社宅」引發各界高度討論,其中關鍵的「自償率100%」究竟是否合理?社會住宅推動聯盟研究員洛書表示,社宅是從國外引入臺灣,在百年歷史中有許多經驗可學習,並點出臺灣的不良現況。

「社宅」是解決居住問題的其中一環,民間團體「巢運」發起的行動藝術「天龍房屋」舉辦系列講座,邀請「社會住宅推動聯盟」針對此議題發表看法。

弱勢優先 明確分級

研究員洛書指出,社宅的理想目標就是「優先照顧弱勢群體」。在18世紀工業革命時的英國,由於大量的勞動力湧入城市,卻沒有合適的居住空間,導致當時的曼徹斯特、利物浦等工業大城約有10~20%的工人家庭(約2~4萬人)全都棲身在地下貧民窟,並衍生出公共衛生問題等都市外部性成本,貴族階級逐漸受到影響後,政府才介入住宅供給。

因此,世界各國都是以弱勢優先,當住宅數量足以照顧弱勢後,才逐漸讓中產階級的民眾入住。以日本為例,公營住宅、改良住宅、公社賃貸住宅的目標對象都是低收入者,租金大部分是由政府負擔;當數量夠多後,才興建價格較高,但仍較市場租金便宜的「地域優良」、「都市再生機構(UR)」等賃貸住宅提供給中產者,有明確的分級。

存量低門檻寬 臺灣社宅供不應求

然而,洛書指出,臺灣是非常特殊的案例,遲滯21世紀才開始興辦社宅,因此社宅存量極低,截至去(109)年6月,直接興建量僅占住宅總量約0.18%,即便加上包租代管也只有0.28%,但政府要照顧的對象卻非常廣,將入住標準設定為家庭年所得50分位以下,幾乎與荷蘭、法國的標準相同,而這些國家的社宅存量卻占其住宅總數多達30~40%。

另一方面,洛書表示,在健全的市場中,政府會提供社宅接住掉出市場外的人,但在臺灣高房價、資訊不透明、租屋黑市、租屋沒保障等扭曲的購、租屋市場下,使社宅顯得「很划算」,即便社宅租金昂貴,仍然供不應求,因此申請戶數多不代表租金定價就沒問題;以354戶的明倫社宅為例,3,597個申請戶中有87.4%為一般戶,排擠了弱勢居住空間。

此外,臺灣設置獨特的「30%弱勢入住保障比例」,但實際上通常最多只有30%的弱勢入住。根據衛服部2015年統計,在《住宅法》保障的12種弱勢且無自有住宅者中,全國社宅需求量共有24萬8,067戶,若以30%的保障名額計算,總共需要82.6萬戶的存量,至少要完成5次「8年20萬戶計畫」才能滿足需求;且隨著人口高齡化,弱勢比例恐會繼續增加。

租金應可負擔 市價打折易受行情波動

基於優先照顧弱勢的目標,洛書表示,租金要設定能讓弱勢者「住得起」,而國際公認的定價原則為「可負擔租金」,不能超過租屋者所得一定比例,理想為3成。雖然實務上各國定價會因地制宜,但基本上都是符合「低於市場」與「差額租金」等2大原則,越弱勢者受到政府的補助就越多;同樣的社宅,所得越低者負擔的租金就越低。

以日本租金公式為例,中央政府除了考量取決於家庭收入的「租金基礎額」外,還有區位、屋齡、面積等住宅狀況係數,再乘上由地方政府認定的便利性係數,依負擔能力彈性調整,平均為市場租金的1/3。另外,入住門檻為收入等級25分位;25~40%者雖然收入較高,但仍考量高齡、障礙、育兒等特殊因素而開放;40%以上者則調高租金並要求遷出。

然而,臺灣卻是以「市場行情價」作為租金定價基準,雖然以市場租金7折至85折出租、優先戶再另享折扣,但洛書指出,相對其他國家而言對弱勢者來說仍相當昂貴,且租金會隨著市場行情波動,甚至淪為各地喊價的模式。以2019年的臺北市行天宮站、萬隆站、敦煌社宅為例,漲幅最高的萬隆社宅三房型竟調漲了24%。

應訂定「可負擔基準」 以「成本租金」定價

洛書指出,《住宅法》雖規定主管機關要訂定分級收費基準,但目前除臺北市、桃園市少數社宅外,皆以「打折」為優惠模式,而內政部日前聲稱早已設定「一般戶8折、特殊戶64折」的標準也未見於任何明文規範;且各縣市的租屋市場價格不同,卻都以相同折數計算。

因此,洛書建議,政府應訂定「可負擔基準」,所得分位越高負擔的租金就越高,但仍會低於市場租金;並採取「成本租金」的概念定價,使實際平均租金略低於成本租金,也就是政府不但用成本出租,還會額外補貼一點租金。◇