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面對爆雷超過5年的房地產困境，中共國務院近日印發〈都市更新「十五五」規劃〉（以下簡稱〈規劃〉），聲稱要推進「好房子」建設改造。但多位專家分析指出，該〈規劃〉存在多處致命硬傷，最終極有可能演變成由老百姓買單的「爛尾規劃」。
刺激買房不靈 官方出招穩房市
今年年初《求是》雜誌開始連續發表文章，加速這場「好房子」建設改造的進程，其核心政策是穩住房地產市場，要求加快修復居民資產負債表，將「負債轉為儲蓄」。
7月2日，《求是》在其官網再度發文表示，高品質推進城市更新，無論是優化提升傳統基礎設施、適度超前建設新型基礎設施，還是建設「好房子」，都將形成規模可觀的投資需求。
同時，中共國務院在〈規劃〉中提出增強城市安全韌性等「6方面重點任務」與「7方面政策舉措」，聲稱要推動包括「好房子」建設在內的「14項重大工程與行動」。
資深媒體人李庭仟對《大紀元》表示，當前的政策與以往不同，不再單純依靠降低槓桿、取消限購等刺激需求端的手段來挽救房市，而是打出「好房子」這張牌。
靠特別國債與大銀行救市？
此前，黨媒《人民日報》6月1日發文宣傳，聲稱該〈規劃〉能帶動十兆元級投資（人民幣，下同），並有三大核心資金奠定保障；首先是發行超長期特別國債，《人民日報》舉例，溫州市今年就已獲3.36億元國債資金，對2,222台老舊電梯進行更新。
還有政策性與商業銀行的支持，《人民日報》稱，今年5月，河南中原電氣谷城市更新項目成功簽約35億元銀行團貸款，該筆貸款由國家開發銀行主導，中國銀行、建設銀行、農業銀行、中原銀行共同參與。
第三個資金管道則是社會資本參與，如國家發改委發布的新版REITs（不動產投資信託基金）產業範圍清單中新增了「商業辦公設施、都市更新設施」，天津等地的「十五五」規劃也提出用好REITs與資產證券化產品，吸引社會資本建立市場化運作。
美國經濟學者黃大衛在接受《大紀元》採訪時表示，拿超長期特別國債補貼老舊社區換電梯，看似是中央帶來的真金白銀，但本質上是中央政府的一種加槓桿行為，屬於「財政輸血」而非「自我造血」模式，中長期來看完全不可持續。
黃大衛指出，過去房地產景氣時，任何一家大行都能獨立吞下這個體量的貸款，現在居然需要五大行集體「抱團」，恰恰說明沒有任何一家銀行看好該項目的抗風險能力。他直言，這不是銀行風險偏好提高，而是在政治任務施壓下，金融機構被迫進行的「風險集體分攤、誰也不敢單獨踩坑」的無奈之舉。
資本管理公司（AMC）程雅琴在接受《大紀元》採訪時指出，為什麼偏偏是河南中原電氣谷這個工業園區能拿到錢？因為多數地方城投、民營房企在經歷五年危機後，徵信與資產品質出現硬傷，根本達不到大行的風險控管標準。她指出，該項目並非源於市場實際需求，而是頂著「政治光環」的政治需求，所以才由國家開發銀行出面，強行拉著五大商業銀行同步投放。
易淪為體制內債務轉嫁工具
南華大學國際事務與企業學系教授孫國祥也警示，這是在將公益民生硬包裝成金融資產，預埋了新型爛尾債務。電梯更新、管網改造本質上是社會效益高，但商業回報極低的「公益性民生工程」。如果2026年消費大盤和A股未能強勁反轉，改造後的園區根本無法形成穩定的租金與現金流，「其最終代價必然是：工程未必爛尾，但現金流與資產退出完全爛尾，演變成地方財政的隱形新型大爛尾債務。」孫國祥分析說。
黃大衛也持有類似看法。他表示，公益民生一旦通過REITs包裝，在中國A股環境存在兩大風險：一是資產估值過高與現金流造假，若收益評估過於樂觀，甚至利用假合約「左手倒右手」空轉，上市後將面臨分紅不足、價格下跌；二是極易淪為體制內債務轉嫁工具，地方政府會因財政斷糧，易將維護成本極高的民生項目強行包裝成市場化資產，將風險轉嫁給二級市場投資人。
程雅琴則指出了現實中REITs面臨市場冷落與破發（跌破發行價）的危機。她透露，雖然官方打通了公募REITs通道，但二級市場散戶並不買單。目前進場的戰略投資者多為央企、國企（占比高達70%~75%），資金在內部空轉。上半年中證REITs全收益指數（由中證指數公司編製的、追蹤中國公募REITs市場全收益表現的金融指數）已下跌3.89%，當局急需盤活的傳統辦公業態，甚至在發行第三天即宣告「破發」。
二三線城市被資金冷遇
另一方面，官方為了這場都市改造，現實中也拋出了「壓箱底」的核心土地為誘因，引發央國企房企一波搶地潮。
《證券時報》報導顯示，2026年上半年中國300城住宅用地成交建築面積下滑23.7%，出讓金大跌31.4%，一、二線供給整體收縮。然而，前20大城市的宅地出讓金占比逆勢飆升至62%（上海、杭州、北京位居前三），一線城市平均溢價率逆勢衝高至19.8%。土地市場呈現顯著的「縮量提質」特徵，保利、華潤等大型央國企成為拿地「壓艙石」，民企則是整體處於偏低水平。
李庭仟對《大紀元》表示，事實上，在新政策落地前，新一輪核心城市優質土地搶購潮就已經開始了。他揭露了這些「優質地塊」的真實來源：在房市低迷背景下，地方政府以極低價格收購舊房，透過「置換與補貼」將部分老屋主擠向邊緣郊區，既消除了無人問津的郊區庫存，又低價收回了核心區黃金地塊。隨後，官方釋放「好房子」政策誘餌，由央企巨頭帶頭高溢價炒地，意圖以地價支撐房價，重新吸引社會資本流入。
李庭仟指出，「城市更新」手段已從當年的強拆「明搶」轉為「暗奪」。地方政府將最核心的「好地」死死抓在手裡，作為壓箱底的稀缺資源；也是對一線或准一線城市老百姓財富的另一次大清洗。
然而，當前一線城市接近20%的平均溢價率，與房地產高峰期高達200%~300%的「地王」熱度已相去甚遠。孫國祥強調，「19.8%的溢價率並非房市全面回暖，而是總量衰退下的『保命式搶核心資產』。市場信心收縮後，資金向少數具有金融屬性和稀缺性的一線城市集體防禦、抱團，其餘多數城市仍然量價萎縮。」
程雅琴也同樣指出，過去的高峰期全靠「炒房」催生高溢價，如今大眾已達成「房子也會跌」的共識。缺乏人口支撐的偏遠二、三線城市土地已無人問津。她直言：「一線城市的商業資本化率在4.5%~5.5%之間，遠低於三、四線城市的12%（資本化率低通常代表資產安全性高）。因此，目前國內外資金都在聚焦超一線城市（指北京、上海、廣州、深圳），本質上是在『賭國運』。」◇
