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對於中國房地產市場被懸置多年的終極難題「土地使用權到期後如何續約？」上海市近日給出明確指導意見，續約費用不低於當前土地基準價的70%；不過，新規目前僅適用於非住宅用地，有網友形容，這筆費用「相當於按現價再買一次房子」。
台灣買房通常是房屋加上土地所有權；但中國實施土地國有制，房屋可屬私人財產，但土地歸國家，買房取得有期限的「建設用地使用權」，並在一定使用年限內支付土地出讓金。
中國土地使用權出讓制度，按不同用途，商業用地使用權最高年限40年，工業和辦公用地為50年，住宅用地為70年。據《中華人民共和國民法典》，住宅用地使用期限屆滿後自動續約，但法律並未明確規定「續約是否免費」，以及相關費用繳納或減免等具體辦法。
續約費高昂 業主恐再掏大筆錢
上海市7月31日正式印發〈上海市工商業項目土地使用權續約工作指導意見（試行）〉（以下簡稱〈指導意見〉）。其內容顯示，土地使用權續約僅適用於工業、商業、辦公、文化、體育等非住宅用地，居民住宅用地未納入此次政策範圍。
根據〈指導意見〉，企業可選擇到期續約或提前續約。其中，土地剩餘使用年限不足3年時，可申請到期續約；土地剩餘使用年限不足法定最高年限一半時，則可申請提前續約。例如，商業用地剩餘年限不足20年即可提出申請。〈指導意見〉提出「應續盡續」，確立「以續約為常態、不續約為例外」原則。
續約期限方面，單次續約最短5年，累計使用年限不得超過不同用途規定的最高年限，例如商用地為40年，工業和辦公用地為50年。同一棟建築的不同業主，可根據各自情況申請不同的續約期限。如業主不申請續約，政府可無償收回土地使用權及地上物；如果建物嚴重破損、無法使用，業主可能要自行承擔拆除和恢復土地原狀的費用。
續約價格原則上不得低於當前土地基準價的70%，而且要在1年內付清。也就是說，早年用較低價格取得土地使用權的業主，未來續約時，可能要按現在高得多的地價重新付一大筆錢。
有房無地 民眾憂續約成本難估
一名中國網紅認為，此次商業用地續約政策可能為未來住宅用地續約提供參考。他表示，新規以當前土地價格70%為最低標準計算，續約成本仍可能遠高於上世紀90年代取得土地使用權時的價格。他形容，這讓業主產生「按現價再買一次房」的感受，並質疑「沒有土地所有權的房產，房子終究不是自己的」。
此外，中共央行此前公布調查數據顯示，中國城鎮家庭資產中，住房資產占比達69.3%。這意味，對大量家庭而言，房地產仍是主要資產，因此未來住宅土地使用權如何續約、是否收費及收費標準，都可能直接影響家庭的長期財產規劃。
賣地收入下滑 地方另尋財源
值得關注的是，長期以來，賣地收入是中國地方政府的重要財源。近年房市低迷、土地出讓收入下降，不少地方政府財政吃緊、債務壓力升高，因此有網友質疑，土地使用權續約費可能成為地方政府開闢的「新財源」。
彭博社引述戴德梁行估計，目前中國約有1兆元人民幣的非住宅房產，土地使用權剩餘期限不到20年。今年稍早，廣州已推出類似土地使用權續約措施。如今上海再公布較明確的收費標準，市場關注其他城市是否跟進，以及未來是否延伸到住宅用地。◇
