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台灣央行持續收緊房貸管制，雖然有效抑制房市投機、讓交易量降溫，房價卻未同步下修。日本媒體近日觀察，隨著銀行房貸審核趨嚴、貸款成數下降，台灣購屋資金結構也逐漸改變，自有資金較充裕的購屋者更能透過現金完成交易，仰賴房貸的中產家庭則面臨更高的自備款與購屋壓力。
台灣房市降溫首先反映在交易量上，日本媒體《日經新聞》及《日經亞洲》指出，據台北市年度房市報告，2025年台北市新成屋及中古屋交易量合計1萬662戶，較2024年的1萬5,136戶減少約30%，創下2013年以來新低。
房貸管制改變市場買方結構
但交易量大幅萎縮，卻未帶動房價同步回落，台北平均房價反而從2015年的每坪64.6萬元升至2025年的83.9萬元，房仲業者也估算，今年前3個月平均房價仍較去年同期上升。
這背後與近年房貸管制改變市場買方結構有關。報導指出，台灣央行從2020年起，已七度收緊不動產貸款管制，主要透過限制貸款成數降低投機需求。
2024年第七波措施實施後，自然人第二戶購屋貸款成數上限降至50%，第3戶以上、豪宅及公司購屋則以房價30%為上限；央行今年3月進一步調整第二戶貸款政策，將成數上限由50%放寬至60%。
央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市交易量明顯降溫。示意圖。（記者宋碧龍／攝影）報導認為，信用管制確實讓投機客及短線交易者逐漸退場，也使房市交易熱度下降，但在貸款條件收緊後，購屋者資金來源結構也開始出現變化，現金交易占比明顯提高。信義房屋表示，2020年台北高總價住宅現金交易比率約10%至20%，目前已提高到20%至30%。
股市強勁 賣方降價出售機會低
隨著市場現金交易增加、房貸審核趨緊，不同購屋者的交易條件有很大差異。報導表示，一名上市科技公司高階主管今年春季以新台幣1.2億元入手台北市大安區的中古公寓，因能用現金完成交易，最後取得賣方4%折讓。
相較之下，依賴房貸的中產家庭承受更大壓力。一對居住台北的四十多歲雙薪夫妻表示，原本預期房貸可支應房價80%，但因銀行審核趨嚴，最終只能貸到70%，等於必須額外準備數百萬元自備款，最後選擇放棄購屋。
換屋族及預售屋買方同樣受到影響。部分換屋家庭在出售舊屋前購買新屋，申請第二戶房貸時受到較嚴格限制；部分預售屋買方則在交屋時發現實際可取得的貸款金額低於簽約時預期，必須額外補足現金。
報導也觀察，台灣房屋降價意願仍低，呈現房市「交易量降溫、價格不跌」的現象。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超表示，房價通常要等賣方有資金需求才會出現較大修正，但在股市表現相對強勁下，房屋持有者出售變現的壓力並不高；建商則因土地、營造成本仍高，也缺乏大幅降價空間。◇
