商用不動產 美下個壞帳未爆彈

【記者張東光／編譯】據聯準會資料顯示，美國商用不動產的壞帳率由2007年第2季的1.6%，一路攀升到今年第1季的6.4%。由於美國深陷衰退泥沼，企業縮減支出，產能利用率創26年新低，專家擔心，商用不動產未來幾季有崩盤的風險，商用不動產曝險比率過高的區域銀行應提高警覺。

據《財富雜誌》27日報導，聯準會公開資料顯示，美國銀行業對商用不動產的放款餘額為1.8兆美元。大型區域銀行如匹茲堡的PNC銀行、克里夫蘭的KeyCorp銀行、北卡Winston-Salem的BB&T銀行等，放款餘額超過一半屬於商用不動產。

據報導，由於商用不動產景氣持續惡化，分析師預期，未來幾年銀行放款的風險將主要來自辦公室、出租公寓、購物中心、營建貸款等商用不動產用途上。

辦公室租金自2008年高點起算，紐約至今已下滑23%，空置率高達14%，華盛頓則下滑11%，空置率也有11%，全美空置率高達15.9%，商用不動產市場已落後反映美國景氣的衰退。德意志銀行分析師帕庫斯（Richard Parkus）表示：「商用不動產的問題相當嚴重，可能拖上幾年才能解決。」他並認為，其中以5,500億美元的營建放款，壞帳的風險最高。

銀行業也開始正視此一問題的威脅。第2季財報中，揭露商用不動產的壞帳風險的銀行包括：亞特蘭大的SunTrus銀行、德拉威州的威明頓信託、以及營運遍及美國四州的錫安銀行（Zions Bancorp）等。

此外，商用不動產放款銀行的季報中也顯示，放款壞帳有倍增的趨勢，呆帳覆蓋率則普遍下滑。SunTrust銀行第2季壞帳備抵增加1.61億美元，但逾放比則從去年的2.09%倍增到4.48%，壞帳覆蓋率則由70%降至53%。底特律的柯美瑞卡銀行（Comerica）覆蓋率也從91%季到78%，錫安銀行則從79%降至65%。

當然區域銀行中也有表現比較好，覆蓋率超過100%，經營風險較低的銀行，包括Fifth Third銀行，覆蓋率高達123%，PNC銀行及BB&T銀行覆蓋率則分別為113%和101%。

據報導，不動產業者抱怨，銀行業處理不動產壞帳的鴕鳥心態，是造成商用不動產目前處於恐怖平衡狀態的主因。據估計，今年銀行業新增商用不動產壞帳達600億美元，但順利處分的僅有4億美元。銀行緊抱壞帳不處分，無法撥出新的融資給開發商，形同信用緊縮，加劇商業不動產市況的惡化。

對於商用不動產客戶雨天收傘的指責，銀行業也有難言之隱。柯美瑞卡銀行年初還樂觀認為，今年的壞帳打銷金額與去年的4.72億美元相當，但上週改口表示，今年上半年已打銷壞帳4.05億美元，接近去年全年的水準，並認為此一狀況到第4季前都不會有所改善。◇