loading...
內政部國土署統計，截至今年9月底，台北市累計有1,184件都更案件，約占全國2,179件的54%，居各縣市之冠。不過，北市都更推動仍有不少關卡，目前完工僅393件、施工中有174件，反映台北市不缺都更案，但從住戶整合、行政審議到核定後的實際開發，仍有漫長的路要走。
都市更新逐漸走向細碎化
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文對《大紀元》指出，台北市老舊住宅比例高，不少老公寓涉及多名所有權人，住戶對更新後的權利價值、分配方式各有期待，協調過程往往耗時。為降低整合難度，部分案件傾向縮小基地範圍，讓都更案數量增加，卻也使都市更新逐漸走向細碎化。
台北市中正區新成屋與老屋的每坪單價相差54.4萬元。示意圖。（記者宋碧龍／攝影）彭建文認為，北市都更政策必須先釐清核心目標：究竟是希望老屋盡快重建，還是藉由更新改善整體都市機能與公共環境？如果只追求案件數量及行政速度，最後可能只是單棟或少數建物翻新，難以帶動街廓及周邊環境改變。
彭建文以歷經35年才完成的日本「麻布台之丘」大型都更案為例。他表示，大規模都市更新往往需要數十年整合與建設，並非一任市長就能完成。相較之下，台灣目前較常見的是點狀式更新，雖然有助於老屋重建，卻不容易形成整體城市風貌的改變。
公共利益與私人利益的權衡
都更推動的另一項難題，是公共利益與私人利益的權衡。彭建文說，政府過去重視住戶意願及避免強制拆遷，透過溝通協調推動更新，但當住戶認知不同，或少數權利人堅持原有條件時，都更案就可能長期延宕。他說，若政治人物希望加快速度，勢必要面對不同權益之間的衝突。
彭建文也談及，都更增加容積獎勵為選舉期間常見的政策承諾，雖然有機會提高建商與地主參與意願，卻不是沒有代價。簡單說，住戶希望更新後房子變新、價值提高，最好還能維持原有居住面積，但這些條件並不容易同時滿足。
現行狀況是，更新前後的房屋價值可能大幅增加、甚至翻倍，若地主希望不出資又保有原有坪數，更新後增加的樓地板面積，必須由市場上的買方承接。彭建文指出，在台灣人口逐漸減少的趨勢下，若持續透過提高容積換取更新誘因，長期可能帶來供給增加、公共設施負擔及房屋銷售等問題。
應建立明確時程管理機制
除了制度與住戶整合，住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨接受《大紀元》採訪時表示，外界討論北市都更時，往往把焦點放在不同意戶、住戶陪伴及行政審議速度，卻忽略建商端真正面臨的結構性壓力。
徐佳馨指出，不同意戶並非完全無解，業者已有相應處理方式，例如設定住戶同意期限、逾期未達共識便停止推案，或直接排除難以整合的地主戶。但近年工料成本高漲，讓不少承接都更案的中小型建商難以負擔長期開發壓力，「部分業者乾脆選擇不做」。
徐佳馨認為，政府若要協助都更，不能只增加審議人力或提出更多容積獎勵，也應建立明確的時程管理機制，讓地主整合、建商開發及政府審議各有年限和進度要求，避免案件長期停留在協商及申請階段。
徐佳馨建議，政府或可研議在一定年限內完成都更程序的機制，並讓業者在審議前充分反映基地條件及執行困難，減少進入審議後才發現基地涉及古蹟、範圍必須調整等問題。若更新確實不可行，也應及早轉向老屋延壽，透過整建、維護及結構補強改善居住安全。
都更政策核心應為居住安全
針對永續都更議題，徐佳馨表示，由於營建成本高，建商為控制總價，更新後住宅可能將朝小宅化、小坪數方向發展，原本一處基地的數十名地主，未來可能增加到數百名區分所有權人，產權更加零碎，下一次都更的困難度將持續增加。
她認為，都更政策應回到居住安全的核心，不是每一棟老屋都必須拆除重建。對於無法推動重建的建物，政府應提供專業評估及整建維護方案，透過技師公會等第三方協助判斷結構安全與改善方式。
至於內湖部分地區受到松山機場航高限制，徐佳馨認為，不能將重建困難完全歸因於限高，仍可從基地配置、容積運用及都市計畫檢討尋找其他解方；若確實無法重建，也應考慮老屋延壽。
彭建文則提醒，航高限制涉及公共安全，不能只從地主希望增加容積的角度思考，必須兼顧公共利益及個案條件。他說，台北市長選戰聚焦都更政策，背後應有長期規劃及專業團隊支撐，不是為了選舉開短期支票，重點也不在任內能核定多少案件，而是政策能否務實執行。◇
內湖部分地區都更案，受到松山機場航高限制。松山機場資料照。（SAM YEH/AFP via Getty Images）
