自住客解除大埔凍零 竹北建商設計再加分

從國道3號轉進國家衛生研究院，再從科研路進入科專七路，就是大埔重劃區；距離僅有4公里，開車不用10分鐘。科專七路沿途，新建物、鐵絲網圍起來的土地並存，行人很少；有名老者站在鐵絲網內，忙著幫蔬菜瓜果澆水，形成大埔既新且舊的風景。

交通條件好 離頭份竹南市中心近

大埔重劃區面積約半個竹北高鐵特區，規劃有先進的汙水排放系統，電線網路電纜全區地下化；北邊緊鄰竹南科學園區基地（竹科四期），另有廣源、頭份工業區；重劃區距離國道1、2號頗近，往返新竹科學園區，單程約20分鐘，且因為反方向，上下班時間行車可避免大塞車；加上距離頭份、竹南「雙子城」車程才5分鐘，已具備基本生活機能。

天時地利不動產總經理張欣民表示，一般重劃區發展的三部曲就是長草（還是抵費地）、蓋房子、有生活機能。入手最好時機是建案開始興建時，若等生活機能齊備再入手，房價早已漲價好幾波。他認為，新市鎮最好發揮的規模大約100多公頃，大埔重劃區就屬這類中小規模重劃區，加上低密度開發，「可期待，寧適度很好。」

負面新聞過多 大埔頓成冷宮

大埔重劃區位於苗栗縣，是台灣負債比最高的縣市，購物力強的竹科、竹南科等高科技產業員工就成了苗栗縣的最大寄望。

2012年，台積電在大埔購地消息經披露後，大埔重劃區立刻從臨演職升女一，每坪開價從15萬到超過20萬，脫離頭份、竹南市區行情快一倍。為了投資客方便，許多建案清一色為多套房透天產品，最高1店12套，不用改格局、裝獨立電表，即可直接出租，投報率約在3至4%左右。

《住宅週報》社長陸敬民直言，「大埔成也台積電、敗也台積電。」台積電購地後卻遲遲未動土興建廠房，加上大埔重劃區4戶死命抗爭、張森文自殺、帥過頭炒房團、竹南鎮公所更為維護經費傷腦筋，一連串的負面消息導致大埔重劃區有如一灘死水，至今仍維持幾年前的半開發樣貌。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，大埔重劃區距離高速公路、頭份市區不遠，加上區域內有科技工廠等，理論上有前途，但負面消息太多，區域要去化負面新聞，加上餘屋，壓力過大。

大埔建案品質不一需留意

與竹科新貴喜愛的竹東、寶山、青草湖等半山腰透天相比，陸敬民認為，大埔生活氛圍相似，但交通更加便利，並規劃有行人步道，適合慢活步調，是類似美式住宅區，全聯、頂好的規模很適合當地生活型態，但不會有大型購物中心、商辦等進駐。

目前其他縣市品牌建商也陸續進入推案，如：竹北新家華、鴻柏、桃園定泰等，最大不同是將設計感帶入建案，呼應竹北科技從業人員的品味與喜好，如「合合小里」地坪雖小，但設計腰窗，保護隱私。「翫美苑」是大埔可直接連線新光保全的社區，並採頂樓特殊隔熱工法、深挖100米的緊急供水（一般50米），標榜水質更純淨。

據《住宅週報》統計，針對自住客規劃的透天產品約有900多戶，大樓產品約有1千戶，透天最低788萬，大樓單坪開價約13至18萬，比前年便宜20%至25%，建商並針對自住客推出各種優惠。

但要注意的是，大埔推案品質不一，民眾可多比較、打聽再決定；張欣民也提醒想購買大樓產品的讀者，最好找建商自建自售的社區。

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大埔開發僅1/10 店面暫時不宜投資

「去年一整年幾乎沒有客人，今年1個月會走進來3組客人，以透天產品為優先。」長期耕耘大埔重劃區的有巢氏竹南園區大埔加盟店總經理張礎元表示，近期大埔重劃區自住買氣不錯，主因竹北許多大樓住戶希望換屋，但前提是有地緣關係；他並透露，有人正在進場大量收購。

張礎元表示，大埔重劃區附近不只有竹科，還有許多工業區，例如頭份工業區就已經有許多廠商準備擴廠興建。許多中南部上來的勞動人口會先租屋，再買房，目標多為1千萬上下的透天產品，或是頭份的新大樓，例如中央路。

頭份大樓成交單坪約在18至20萬，而大埔重劃區大樓成交約在16萬上下。張礎元分析，2016年建商還沒有資金壓力，但今年面臨成屋潮，建商都已自動降價，民眾準備好訂金，就有機會談到漂亮的價格。

張礎元不推薦店面投資，主因大埔開發量僅達1/10，人潮尚未聚集。他較推薦的投資產品是套房，但要選擇有獨立陽台、獨立洗衣機空間的大套房，租金投報較高。

此外，大埔重劃區的大小道路都未留下臨停區、臨時停車格、機車道（法規為1.8至2米）等規劃，似乎希望該區為純住家，不要有商店規劃。