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進行房地產投資的人士，根據投資目的，以及資金財力大小，都有各自的投資法則或判斷要點。近期日本房地產專家牧野知弘在《文春Online》撰文，介紹了有可能上漲的住房，通常具有的兩個特徵。
人口新陳代謝旺盛，也會帶動租屋及地產。圖為日本住宅區。（123RF）
牧野表示，房地產出現漲跌對於投資者來說就是投資的機會，但是如何尋找這樣的投資機會，對一般投資者來說是件傷透腦筋之事，不過房地產的上漲、跌落都具有基本的因素。從日本多年的房地產漲跌的數據來看，通常有兩個基本要素引發房地產價格大幅度變化。
人口新陳代謝旺盛，也會帶動租屋及地產。圖為日本住宅區。（123RF）第一個要素是國內外投資資金頻繁流進流出的地區，其房地產具有上漲潛力。牧野表示，投資資金不斷地流入，預示著購買需求旺盛。房產擁有者爭先向購屋人兜售住房時，通常會帶來這一地區房地產價格的大幅度變化。但是投資資金往往進出神速，加上近年房地產引入了證券化，進一步加劇了變化的迅猛，對一般投資者來說，發現是機會時，往往投資熱錢已經急速撤退，導致房地產跌降。因此對於一般的投資者需三思而行，多觀察，積累見識為上策。
第二個要素是「新陳代謝」旺盛的地區，這裡的新陳代謝是指人口的增加、減少頻繁的地區。因為人口增加帶來購屋者、租房者增多，人口減少帶來拋售住房的人增多。這種現象也帶動與房地產關連的行業火熱。比如，解約、簽約都會涉及到購買家具、裝修等行業。同時家庭遷入時，小孩教育等也會給這一地區帶來活力，房地產價格相對穩定上漲，這樣的地區是投資房地產的最佳之所。牧野表示，這兩點是判斷房地產是否出現大幅度變化的基本因素，可作為投資的參考點。
