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從1984年之初的汽車走私潮，到1990年代的地產泡沫的爛尾潮，海南的發展可謂一波三折。當時，海南的GDP總量僅占全國的0.5%，近半耕地「基本靠天吃飯」。
1988年海南建省之初，中共為鼓勵開發，地價低廉。鄧鴻勛在海南掌權後，1991年，房地產大潮席捲而來，海口和三亞等熱點城市的房價一路攀升，從最初的數百元升至令人瞠目的數千元乃至上萬元。
據報導，當時，海南出現了兩萬多家房地產公司，僅三十餘萬人的海口房地產開發面積就達到800萬平方米，平均房價從1991年的每1400元/平方米漲到了1993年的7500元，地價在一年內從每畝十幾萬漲到六百多萬，大量還是圖紙狀態的房子就已經幾經轉手。
隨著房地產泡沫的迅速擴大，中共當局宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。一夜之間，數百億元被凍結。
據《京華時報》報導，彼時，海南被圈占而長期閒置荒蕪的建設用地達2.38萬公頃；455萬平方米的空置商品房長期無人問津；工、農、中、建四家商業銀行被占壓在荒地、空房和爛尾樓上的資金達430多億元。不到700萬人口的海南所積壓房地產竟占大陸的1/10。
幾乎同時，大量房地產公司倒閉或者撤出，留給海南的是眾多的爛尾樓。隨著樓市崩潰，連鎖反應開始發生，大量項目因缺乏資金下馬，更多企業退出海南。
有報導形容，當時，除了少數人及時逃離海南，絕大部分因海南房地產而一夜暴富的人突然一無所有，「天涯、海角、爛尾樓」成為海南「三大景觀」。
僅4年後，經濟還未重振的海南又遭遇了亞洲金融危機，經濟狀況又雪上加霜。◇
