亞洲地產市場的經驗

日本過度儲蓄造成房市壓抑

早稻田大學商業與財金系教授Yuichiro Kawaguchi在報告中指出，1980年代的經濟研究都把地價、企業投資融入模型，因為活動力強，影響巨大。但當時日本產官學都認為土地價格過高不好，所以致力壓低地價，結果卻造成日本經濟成長停滯。

1991，日本經濟泡沫化，經濟表現疲弱，生產力也很低迷。一開始的10年，我們做了很多呆帳、財務體質好壞、通貨緊縮、經濟成長停滯等的研究。直到2000年，銀行呆帳問題終於解決，銀行體質變好，但日本經濟並沒有加速增長。

所以，日本經濟失落不是10年，是20年。也因此，日本出台不當的貨幣政策。此外，我們看到日本經濟停滯是因為生產力停滯，有人質疑，是否高齡化所造成的？但這不是真的。

過去20年來，日本人口還是成長，只是較慢，最大的問題是儲蓄過度，儲蓄過度，民間企業投資不足，所以日本政府用納稅人的錢來投資，背上了龐大赤字，這正是日本政府的最大挑戰。

韓國提供3成公有住房但造成房價下滑

韓國發展研究所公共政策與管理學院教授Man Cho表示，1960年代，韓國經濟起飛時，大家都希望可以縮短貧富差距，不過在金融風暴後，重點變成房市的自由化，韓國採取跟新加坡一樣的監理措施。不一樣的是，韓國用資訊通訊科技帶動新的產業革命。

1980年代，韓國房屋供不應求，韓國政府因此短短數年致力提供30%的公有房屋，讓市場供應量穩定，但卻造成房價下滑。

金融危機結束後，韓國經濟復甦很快，房貸金額不斷增加；但現在每個家庭的債務節節高昇，這是很大的問題。

韓國政府為抑制房價，將貸款成數訂7成，並選擇房價過高的地區，進行區域性的政策調控，成功讓市場降溫。

新加坡歷經八回合降低房價15%

新加坡國立大學余熙明表示，新加坡是小市場大政府，但因屬開放式經濟體，所以外資進出會受到影響，所以政府採取一定措施，避免失控，例如在1980年代左右，即實施實價登錄。

新加坡房市中有2成是私人屋產，8成為公房（一人一生可申請2次），從2009年開始實施降溫私人屋產政策，一開始成效不彰，一共經歷8回合，才成功將房價降低15%左右。

除了提高首付金額、3年內賣房要買印花稅、外國人購屋須付更高印花稅外，余熙明認為最成功的政策是，政府實施購屋前個人財產精算，要購買私人屋產，必須填表計算收入開支，精算出個人是否有能力買房，並以此核定貸款金額。