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【大紀元2024年01月10日訊】這次選舉大家都在談「居住正義」，年輕人也很關心這個問題，可是什麼叫「居住正義」？大家都沒有說清楚。
每個人都買得起房子叫「居住正義」？這是不可能的，就算在40年前臺灣的房價還沒狂飆的時候，那個時候很多人也都買不起房子。
不管「居住正義」指的到底是什麼，但我想大家的共識應該就是「房價過高」。
臺灣的房價高到什麼地步? 我們可以用 「房價所得比」 來比較不同國家或城市的房價，「房價所得比」是房價的中位數除以家戶年可支配所得的中位數。
國際機構 Demographia 比較了2022年全球各大城市的房價所得比，全球最高的是香港,，其值為23.2，第二名雪梨的值是15.3。
臺大經濟系的吳聰敏教授計算台灣的結果顯示， 2022年第三季臺北市的房價所得比是16.2，新北市是13.0。如果跟 Demographia 的資料進行比較，臺北市在全世界排名第2，新北市排名第5。
過去20年來，臺灣的房價經歷了兩波快速的成長期，第一個就是2003年SARS之後一直到2014年長達10年的快速成長，成長最快的是臺北、新北。
之後房價稍微回檔，一直到2018、19年之後又開始有第二波成長，這次以非臺北市為主，大概平均漲價三、四成。
接下來要問兩個問題，第一，為什麼房價會快速成長？第二，我們該怎麼應對。
影響房價的因素很多，但最重要的長期因素是臺灣實施了長達20多年的低利率政策。
2001年彭淮南上任央行總裁之後，臺灣就開始採取低利率的政策，至今不變。
全世界主要的國家，包括跟臺灣經濟發展程度類似的韓國，利率都比臺灣高。唯一的例外是日本，但日本是因為走入了通貨緊縮的狀態，所以長期維持低利率，甚至負利率的政策。
但臺灣是經濟成長還算穩健的國家，也沒有通縮的威脅，卻採取了長達20年以上的低利率或零利率政策，這在近代國家歷史上非常罕見。
很多人會說，低利率真的會導致高房價嗎？這裡要先釐清，利率跟房價不是1對1的公式，不是今天利率提高，明天房價就按照公式彈出來，不是這樣機械性的關係。央行的官員與部分學者往往會主張利率對房價影響不大，就是因為觀察不到這樣機械性的關係。
利率對於房價的影響，往往需要時間去反映，而且在同一個時間區間內也會有很多其他因素共同影響。
根據臺大經濟系陳旭昇教授用1991年第一季 到 2021年第三季的資料進行估計，利率若下降1%的話，1年後房價會增加2.8%，長期則會增加 5.5%。所以千萬不要低估長達20幾年低利率的政策對房價的重大推力。
教訓二：房市蠢動時政府出手要快打壓房地產，講起來很容易，但房價如果在短時間之內快速崩跌的話，是會引發總體經濟危機的。
考量到這個風險，很多人就主張讓房價慢慢下降比較妥當，這也是說起來容易，實際要做到很難。
房地產是個很複雜的市場，期待各種政策參數要調整到剛剛好，讓房價像公式一樣聽話，這是不可能的事情。國際的因素、各種市場的變化，尤其是民眾的預期心理，都會給房市帶來很多的不確定性。
當房價已經飆漲了二十幾年了，政府打房也不是，不打房也不是，形成左右為難的窘境。
我在教經濟學原理的時候，常常跟同學說明價格管制會造成資源錯置的惡果，但因為資源錯置的現象不太容易觀察，受害者也很分散，所以很難舉例。
但臺灣的房市就是一個最佳的例子：長期低利率造成市場將大量資金「錯置」在房地產，受害最深的就是你們這些年輕人。
那麼政府面臨左右為難的窘境，未來到底該如何去處理房價問題？
我覺得政府至少可以做的一件事就是不要讓房價再狂飆了。臺灣在2019年的時候，房價就非常熱絡，那時候市場預期心理已經很強烈了，但是我們央行與行政部門的反應非常遲緩。
那時候央行的副總裁陳南光教授就提出各式各樣的警告，可是央行並不積極的回應。後來事實證明陳南光是對的，因為過去這幾年來許多城市的房價漲了超過三、四成，這是非常快的成長趨勢。
因此，當市場的訊號已經很明顯的情況下，政府的反應一定要快，不要讓市場的預期心理一直膨脹。
我常這樣比喻，房價的預期心理就像是一隻恐龍，你只能讓牠在山洞裡面好好睡著，不要醒過來。
恐龍持續安睡，這是最好的狀態。一但牠醒過來的時候，在森林裡面暴衝，你怎麼攔也攔不住牠，因為缺乏有效的政策工具可以處理。
所以結論就是說，起碼在未來出現預期心理的訊號時，政府的反應要快、處理的態度要明確，並採取各式各樣的措施去抑制它，包括提高利率以及信用管制措施。
未來不管哪一個黨執政，首先的責任是防止房價狂漲的現象再度出現。我們已經有了兩次教訓，大家要從這兩次教訓裡面學到一點東西。
社會住宅不是好政策蓋社宅的目的是什麼？一般的說法是，因為房價太高，政府蓋社宅（因為社宅是用租的）可以減少租戶的負擔。
重點來了，如果社會住宅是要讓那些租不起房子的人來住，政府可以直接給這些人租金補貼，讓他到市場上租房子就好了，幹嘛花那麼多錢蓋社宅？
他去住社會住宅也要繳大概市價大概八成左右的租金，那就讓政府補助兩成，符合資格的民眾來申請就好了，為什麼還要花那麼多資源蓋房子？
我們都知道你讓政府來進行資產管理，會非常沒有效率，各種行政浪費、弊端重生、還有資源錯誤的配置，都會出現。
我只贊成小規模的社會住宅，給予社會的邊緣人，譬如說身心障礙者等，他們去租房子沒有人願意租給他的這些人，社會住宅可以處理這種市場不能解決的問題。
想要透過社會住宅來達到「居住正義」是緣木求魚，因為在社宅在數量上佔整體房屋裡的比例很低，且不進入房屋的買賣市場，所以對平均房價的影響微不足道。
責任編輯：林明昕
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